Location meublée VS location nue

Définition

• Location meublée : Le logement est équipé de manière à permettre une occupation immédiate par le locataire (liste minimale d’équipements définie par la loi).
• Location nue : Le logement est loué vide, sans meubles ou équipements.

Régime fiscal

Location meublée

• Régime fiscal : Imposable dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Soumis aux prélèvements sociaux (17,2 %) sur les revenus locatifs ainsi qu’à votre taux d’imposition personnel.

• Choix de régime :
  • Micro-BIC : Abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs (71 % pour les meublés classés « tourisme »).
  • Régime réel : Déduction des charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, amortissement du bien et des meubles, frais d’agence, etc.).
• Avantage clé : Le régime réel permet souvent de générer un résultat fiscal faible grâce à l’amortissement du bien, diminuant fortement l’imposition.

Location nue

• Régime fiscal : Imposable dans la catégorie des Revenus Fonciers. Soumise aux prélèvements sociaux (17,2 %) sur les revenus fonciers ainsi qu’à votre taux d’imposition personnel.

• Choix de régime :
  • Micro-foncier : Abattement forfaitaire de 30 % (si revenus bruts ≤ 15 000 €/an).
  • Régime réel : Déduction des charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, amortissement du bien et des meubles, frais d’agence, etc.).
  • Particularité : Les déficits fonciers peuvent être imputés sur le revenu global (dans la limite de 10 700 €/an).

Durée du bail et règles spécifiques

Location meublée :

• • Bail d’une durée minimum de 1 an (ou 9 mois pour les étudiants).
  • Préavis du locataire : 1 mois.
  • Plus de flexibilité pour les propriétaires (ex. : locations saisonnières).

Location nue :

• • Bail d’une durée minimum de 3 ans.
  • Préavis du locataire : 3 mois (réduit à 1 mois dans certains cas spécifiques).

Rentabilité

Location meublée :

• • Souvent plus rentable car les loyers sont généralement plus élevés (10-20 % de plus qu’en location nue).
  • Charges et frais (mobilier) compensés par la fiscalité avantageuse au réel. 

Location nue :

• • • Rentabilité plus stable, mais généralement inférieure à celle d’une location meublée.
    • Moins de frais initiaux (pas besoin de meubler le bien).

En résumé

Location meublée

Avantages :

• Régime fiscal attractif, notamment grâce à l’amortissement.
• Loyers plus élevés.
• Flexibilité pour le propriétaire (durée du bail, préavis).

Inconvénients :

• Obligation d’équiper le logement avec du mobilier conforme.
• Gestion parfois plus complexe (turnover, état des lieux fréquents).
• Parfois soumis à cotisations URSSAF (loueur meublé professionnel ou location saisonnière > 23 000 €)

À privilégier :

• Si vous recherchez une rentabilité élevée, avez une capacité d’investissement pour équiper le bien, et souhaitez bénéficier d’un régime fiscal optimisé.

 Location nue

Avantages :

• Simplicité administrative.
• Moins de frais initiaux (pas de mobilier).
• Baux plus longs, offrant une stabilité locative.

Inconvénients :

• Régime fiscal moins avantageux pour les revenus élevés.
• Rentabilité généralement inférieure.

À privilégier :

• Si vous privilégiez la simplicité, la stabilité des locataires, et si vos revenus locatifs sont modestes.