Définition
- Location meublée : Le logement est équipé de manière à permettre une occupation immédiate par le locataire (liste minimale d’équipements définie par la loi).
- Location nue : Le logement est loué vide, sans meubles ou équipements.
Régime fiscal
Location meublée
- Régime fiscal : Imposable dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Soumis aux prélèvements sociaux (17,2 %) sur les revenus locatifs ainsi qu’à votre taux d’imposition personnel.
- Choix de régime :
- Micro-BIC : Abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs (71 % pour les meublés classés « tourisme »).
- Régime réel : Déduction des charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, amortissement du bien et des meubles, frais d’agence, etc.).
- Avantage clé : Le régime réel permet souvent de générer un résultat fiscal faible grâce à l’amortissement du bien, diminuant fortement l’imposition.
Location nue
- Régime fiscal : Imposable dans la catégorie des Revenus Fonciers. Soumise aux prélèvements sociaux (17,2 %) sur les revenus fonciers ainsi qu’à votre taux d’imposition personnel.
- Choix de régime :
- Micro-foncier : Abattement forfaitaire de 30 % (si revenus bruts ≤ 15 000 €/an).
- Régime réel : Déduction des charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, amortissement du bien et des meubles, frais d’agence, etc.).
- Particularité : Les déficits fonciers peuvent être imputés sur le revenu global (dans la limite de 10 700 €/an).
Durée du bail et règles spécifiques
Location meublée :
- Bail d’une durée minimum de 1 an (ou 9 mois pour les étudiants).
- Préavis du locataire : 1 mois.
- Plus de flexibilité pour les propriétaires (ex. : locations saisonnières).
Location nue :
- Bail d’une durée minimum de 3 ans.
- Préavis du locataire : 3 mois (réduit à 1 mois dans certains cas spécifiques).
Rentabilité
Location meublée :
- Souvent plus rentable car les loyers sont généralement plus élevés (10-20 % de plus qu’en location nue).
- Charges et frais (mobilier) compensés par la fiscalité avantageuse au réel.
Location nue :
- Rentabilité plus stable, mais généralement inférieure à celle d’une location meublée.
- Moins de frais initiaux (pas besoin de meubler le bien).
En résumé
Location meublée
Avantages :
- Régime fiscal attractif, notamment grâce à l’amortissement.
- Loyers plus élevés.
- Flexibilité pour le propriétaire (durée du bail, préavis).
Inconvénients :
- Obligation d’équiper le logement avec du mobilier conforme.
- Gestion parfois plus complexe (turnover, état des lieux fréquents).
- Parfois soumis à cotisations URSSAF (loueur meublé professionnel ou location saisonnière > 23 000 €)
À privilégier :
- Si vous recherchez une rentabilité élevée, avez une capacité d’investissement pour équiper le bien, et souhaitez bénéficier d’un régime fiscal optimisé.
Location nue
Avantages :
- Simplicité administrative.
- Moins de frais initiaux (pas de mobilier).
- Baux plus longs, offrant une stabilité locative.
Inconvénients :
- Régime fiscal moins avantageux pour les revenus élevés.
- Rentabilité généralement inférieure.
À privilégier :
- Si vous privilégiez la simplicité, la stabilité des locataires, et si vos revenus locatifs sont modestes.