Depuis le 1er septembre 2026, la facturation électronique est entrée en vigueur. Mais cette réforme concerne-t-elle aussi les propriétaires qui louent un logement, les SCI et les loueurs en meublé ?
La réponse n’est pas aussi simple qu’il y paraît.
Face aux nombreuses interrogations de la profession, le Conseil national de l’Ordre des experts-comptables a communiqué, le 4 novembre 2026, de nouvelles précisions issues de ses échanges avec la Direction générale des Finances publiques (DGFiP).
Ces précisions sont importantes : tous les propriétaires bailleurs ne sont pas automatiquement soumis aux mêmes obligations.
Voici ce qu’il faut retenir.
1. Facturation électronique : pourquoi la TVA est-elle déterminante ?
Pour comprendre les obligations des propriétaires bailleurs, il faut distinguer deux notions fiscales :
- L’assujettissement à la TVA : une personne exerce une activité économique entrant dans le champ de la TVA.
- La taxation à la TVA : les opérations réalisées donnent effectivement lieu à l’application de la TVA, sauf régime particulier.
Une activité peut donc être assujettie à la TVA tout en bénéficiant d’une exonération.
Cette distinction est essentielle, car la facturation électronique ne concerne pas uniquement les entreprises qui facturent de la TVA.
Toutefois, les nouvelles précisions de l’administration apportent une nuance importante pour certaines activités de location immobilière, notamment lorsqu’elles sont exercées à titre privé.
2. SCI : quelles obligations pour la facturation électronique ?
Toutes les sociétés civiles immobilières ne sont pas placées dans la même situation.
Selon les précisions communiquées par le Conseil national de l’Ordre des experts-comptables, plusieurs cas doivent être distingués.
SCI qui loue un logement nu ou meublé à usage d’habitation
Lorsqu’une SCI loue un bien dont elle est propriétaire, notamment :
- Un logement nu à usage d’habitation ;
- Un logement meublé sans prestations para-hôtelières ;
- Un local professionnel nu sans option pour la TVA ;
une présomption de non-assujettissement à la TVA peut s’appliquer, l’activité étant considérée, dans ce cadre, comme exercée à titre privé.
L’administration prévoit néanmoins la possibilité de demander la reconnaissance de la qualité d’assujetti à la TVA.
Conséquence : une SCI relevant de cette présomption de non-assujettissement n’est pas automatiquement tenue de rejoindre le dispositif de facturation électronique.
SCI exerçant une activité soumise à la TVA
La situation est différente lorsqu’une SCI réalise notamment :
- Des locations de locaux professionnels avec option pour la TVA ;
- Des locations de locaux professionnels équipés ;
- Des prestations d’hébergement para-hôtelier soumises à TVA ;
- Des locations de places de stationnement soumises à TVA.
Dans ces situations, la SCI est assujettie à la TVA et entre dans le champ de la réforme.
Elle doit donc respecter les obligations applicables en matière de réception et, selon les opérations réalisées, d’émission de factures électroniques et de transmission des données.
SCI mettant gratuitement un logement à disposition de ses associés
Lorsqu’une SCI se limite à mettre gratuitement un bien immobilier à disposition de ses associés, sans exercer d’autre activité économique taxable, elle n’est pas considérée comme assujettie à la TVA au titre de cette mise à disposition.
Elle n’entre donc pas dans le champ de la réforme pour cette seule activité.
À retenir : ces précisions sont applicables aux SCI soumises à l’impôt sur le revenu (IR) comme à celles soumises à l’impôt sur les sociétés (IS). Le régime d’imposition des bénéfices ne détermine pas, à lui seul, l’assujettissement à la TVA.
3. LMNP et LMP : les locations meublées sont-elles concernées ?
Les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) et professionnels (LMP) sont également concernés par ces nouvelles précisions.
Location meublée classique sans prestations para-hôtelières
Pour un particulier qui loue un logement meublé lui appartenant, sans prestations para-hôtelières, l’administration retient une présomption selon laquelle cette location relève d’une activité privée.
Le propriétaire est alors présumé non assujetti à la TVA au titre de cette activité.
Cela signifie qu’un LMNP classique n’est pas automatiquement soumis aux obligations de facturation électronique du seul fait de son activité locative.
Il peut toutefois demander à l’administration la reconnaissance de sa qualité d’assujetti.
Attention aux propriétaires exerçant une autre activité professionnelle
Une précision importante doit être soulignée.
Lorsqu’un particulier est déjà assujetti à la TVA au titre d’une autre activité, par exemple en tant que commerçant, artisan ou professionnel libéral, la présomption de non-assujettissement ne s’applique pas.
Sa situation doit donc faire l’objet d’une analyse spécifique.
Location meublée avec prestations para-hôtelières
Lorsqu’une activité d’hébergement remplit les conditions d’une prestation para-hôtelière soumise à TVA, le propriétaire entre dans le champ de la réforme.
Il est alors concerné par les obligations de réception des factures électroniques et, selon son calendrier d’application, par les obligations d’émission et de transmission des données.
Attention : la distinction LMNP/LMP relève de l’imposition des revenus locatifs. Elle ne suffit pas, à elle seule, pour déterminer les obligations en matière de facturation électronique.
4. Les SCI et LMNP figurent-ils automatiquement dans l’annuaire de facturation électronique ?
Non, et c’est l’une des précisions majeures apportées par l’administration.
L’inscription des SCI et des loueurs en meublé dans l’annuaire de la facturation électronique n’est pas systématique.
L’administration indique notamment que plus de 900 000 SCI ne disposant pas d’une occurrence fiscale TVA (OCFI TVA) ne figurent pas dans cet annuaire.
Lorsqu’une structure ne dispose pas de cette occurrence fiscale et souhaite être reconnue comme assujettie afin de figurer dans l’annuaire, une démarche auprès de l’administration fiscale peut être nécessaire.
Cette inscription doit naturellement être justifiée par sa situation fiscale.
Votre SCI est déjà inscrite dans l’annuaire alors qu’elle ne devrait pas l’être ?
Si votre SCI relève d’une situation de non-assujettissement mais figure déjà dans l’annuaire, voici la procédure communiquée :
- Contacter votre service des impôts des entreprises (SIE) afin de faire examiner votre situation au regard de la TVA.
- Demander, si cela est justifié, l’invalidation de votre occurrence fiscale TVA.
- Si vous avez déjà souscrit un contrat avec une plateforme agréée, vous rapprocher de celle-ci pour examiner les modalités de résiliation du contrat commercial.
Il est donc important de vérifier la situation fiscale de votre SCI avant d’engager toute démarche.
5. Quelles sont les dates à retenir pour les bailleurs concernés ?
Pour les propriétaires bailleurs effectivement assujettis à la TVA, le calendrier de la réforme est le suivant :
Depuis le 1er septembre 2026 : réception des factures électroniques
Les bailleurs assujettis à la TVA doivent être en mesure de recevoir leurs factures fournisseurs au format électronique par l’intermédiaire d’une plateforme agréée.
Cette obligation concerne les assujettis, y compris lorsqu’ils ne sont pas redevables de la TVA, sous réserve des situations particulières évoquées précédemment.
À compter du 1er septembre 2027 : émission et transmission des données pour les TPE et PME
Pour les petites et moyennes structures, cette échéance concerne notamment :
- La facturation électronique (e-invoicing) pour les opérations concernées entre entreprises assujetties à la TVA établies en France.
- Le e-reporting des transactions pour les opérations concernées réalisées avec des particuliers ou certains clients étrangers.
- Le e-reporting des paiements pour les opérations et situations relevant de cette obligation.
Dans le secteur immobilier, ces obligations d’émission et de transmission portent notamment sur les activités locatives effectivement soumises à la TVA.
Les locations exonérées relevant de l’article 261 D du Code général des impôts bénéficient de règles particulières.
6. Tableau récapitulatif : SCI, LMNP, LMP et facturation électronique
| Situation | Position au regard de la TVA selon les précisions du 4 novembre 2026 |
|---|---|
| SCI louant un logement nu d’habitation | Présomption de non-assujettissement |
| SCI louant un logement meublé sans para-hôtellerie | Présomption de non-assujettissement |
| SCI louant un local professionnel nu sans option TVA | Présomption de non-assujettissement |
| SCI mettant gratuitement un bien à disposition de ses associés | Non-assujettissement pour cette activité |
| SCI louant un local professionnel équipé ou avec option TVA | Assujettissement |
| LMNP/LMP louant un logement meublé classique | Présomption de non-assujettissement si les conditions sont remplies |
| Particulier déjà assujetti au titre d’une autre activité | Présomption non applicable |
| Location para-hôtelière soumise à TVA | Assujettissement |
Ce tableau présente les principes issus des précisions administratives communiquées le 4 novembre 2026. Il ne remplace pas l’examen de la situation individuelle du bailleur.
7. Pourquoi est-il important de vérifier votre situation ?
La réforme de la facturation électronique ne doit pas conduire les propriétaires bailleurs à accomplir des formalités qui ne seraient pas justifiées par leur situation fiscale.
À l’inverse, une activité réellement assujettie à la TVA peut entraîner des obligations, même lorsque certaines opérations sont exonérées.
Plusieurs éléments doivent donc être examinés :
- La nature des biens loués ;
- Le type de location : nue, meublée ou para-hôtelière ;
- L’existence d’une option pour la TVA ;
- L’exercice éventuel d’une autre activité professionnelle ;
- La situation de la structure dans l’annuaire de facturation électronique.
L’objectif n’est pas simplement de choisir une plateforme agréée, mais de déterminer au préalable si cette obligation vous concerne réellement.
Cabinet Codex Computantis : nous vous accompagnons
Vous détenez une SCI ? Vous exercez une activité de location meublée LMNP ou LMP ? Vous vous interrogez sur votre inscription dans l’annuaire de facturation électronique ?
Au Cabinet Codex Computantis, expert-comptable au Soler, près de Perpignan, nous accompagnons les entrepreneurs et les propriétaires bailleurs dans la compréhension de leurs obligations comptables et fiscales.
Notre rôle est de vous aider à identifier les démarches réellement nécessaires, en tenant compte de votre situation.
Une question sur votre SCI, votre location meublée ou la facturation électronique ? Contactez notre cabinet pour faire le point.
Source : Lettre à la profession du Conseil national de l’Ordre des experts-comptables du 4 novembre 2026 – « Facturation électronique : quelle application aux locations immobilières ? », précisions apportées à la suite d’échanges avec la DGFiP.
Article mis à jour le 6 novembre 2026. Les règles applicables restent soumises à la situation propre de chaque contribuable.